bán nhà dĩ an Giá đất ở TP.HCM đã vượt đỉnh năm 2007 và cũng bị kích thích bởi hạ tầng, nhưng cơn sốt đất lần này đang có nhiều hướng khác biệt.

So với năm 2007, giá đất hiện nay đã vượt nhưng phần đông vẫn là cơn say của người có tiền nhàn rỗi bị kích thích bởi cái nhân tố hạ tầng, tạo cơ hội cho cò đất tung hứng giá lên cao để kiếm lợi nhuận. Trong khi đó, cơn sốt đất năm 2007 hình thành bởi sự liều lĩnh của giới đầu tư và phương tiện đòn bẩy tài chính được giới này sử dụng rất chuyên nghiệp.

Cơn say của người mua

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM, cho rằng thời giờ gần đây nhiều dự án lô đất có tới 70% nhà đầu tư vào kinh doanh, nhưng chưa thấy xuất hiện nhà đầu cơ chuyên nghiệp như năm 2007. Hình thức của giới đầu cơ 10 năm trước là tạo sóng, lướt sóng một cách mau chóng làm liên tưởng đến toàn bộ thị trường.

 

Cơn sốt lần này khởi đầu bằng hàng loạt các tin tốt về hạ tầng, về vốn đầu tư FDI, về thông tin quy hoạch cũng như những “đại dự án” tại làm cho thị trường đón nhận hồ hởi, có cảm giác là thị trường nóng tại tất cả các vị trí và mọi phân khúc.

 

 

 

 

Diễn biến giá đất từ năm 2007 đến nay. Đồ họa: Việt Dũng

Đối với nhu cầu đầu tư, lô đất vùng ven đang là điểm nóng trong quý II này. Cụ thể cái khu vực: Nhơn Trạch, Cần Giờ, Hóc Môn, Củ Chi, Bình Chánh, quận 8, quận 9 … đang là những điểm nóng nhận được sự quan tâm của nhà đầu tư cá nhân.

Đặc biệt cũng ghi nhận nhu cầu và xu hướng hình thành cái nhóm đầu tư với lượng vốn lớn, từ vài chục tỷ cho đến hàng trăm tỷ để săn lô đất vùng ven. Đây là điểm mới đặc biệt trong việc tiến công vào phân khúc đất nền ở cơn sốt lần này.

Theo chuyên gia đầu tư cá nhân Phan Công Chánh, trong thời khắc này cần phải lưu ý thị trường đang sốt với giá tăng liên tiếp thì không phải lúc nào cũng có giao dịch. Một số nơi, một số chỗ có hiện tượng giá ảo, đó là rủi ro rất lớn vì độ chuyên nghiệp đầu tư trong giai đoạn này là không cao.

ngoài ra cơn sốt giá nào cũng có những điểm chung là thị trường vẫn diễn biến rất khó lường. các nhà đầu tư đang bỏ tiền một cách vô tội vạ, không có định hướng và kiểm soát.

Quy mô thị trường sau mười năm đã lớn hơn rất nhiều. Ở phương diện cá nhân, lượng vốn cái nhà đầu tư bỏ vào cũng đã lớn hơn, nên chừng độ thiệt hại nếu có cũng nặng nài nỉ hơn.

Khó xảy ra bong bóng

những chuyên gia cho rằng trong lần tăng thất thường này của lô đất, việc hệ trọng tiêu cực đến cái nhà đầu tư cá nhân là có cơ sở diễn ra, nhưng tác động mạnh đến nền kinh tế và tạo ra bong bóng BĐS là khó, vì tín dụng được kiểm soát chặt.

 

Theo ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc nhà băng nhà nước (NHNN) chi nhánh Tp. Sài Gòn, việc rót vốn vào lĩnh vực BĐS của cái nhà băng thương mại rất thận trọng, đảm bảo nguồn vốn an toàn, hiệu quả. Cơ chế chính sách tín dụng của ngành nhà băng đã và đang góp phần hạn chế rủi ro, hạn chế tình trạng bong bóng xảy ra như những năm trước đây.

 

 


Giá đất nền TP.HCM sốt cục bộ chứ chưa thể tạo nên bong bóng. Ảnh: Lê Quân.

Từ tháng 4/2012, NHNN đã loại bỏ BĐS ra khỏi lĩnh vực phi sinh sản và tháo dỡ bỏ mức khống chế, cho vay trở lại bình thường. Sau quyết định này, thị trường đích thực khởi nhan sắc và ấm dần lên từ năm 2013 tới nay.

Hiện nay, cho vay BĐS, kể cả đối với các dự án hay cá nhân mua nhà đều là cho vay trung và dài hạn. Trong khi đó, tổng nguồn vốn huy động của nhà băng có 86,4% là vốn huy động ngắn hạn, chỉ 13,6% vốn trung và dài hạn. Nhưng ngược lại, cho vay trung và dài hạn lại chiếm 54,6% trong tổng dư nợ, cho vay ngắn hạn chỉ chiếm khoảng 45,4% tổng dư nợ.

ngoại giả, việc kiểm soát rủi ro từ BĐS luôn được ngành nhà băng giao hội tối đa. Từ năm 2017, các nhà băng chỉ được sử dụng 50% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, đến năm 2018 chỉ còn được sử dụng 40%, trong khi chỉ số này từ năm 2016 trở về trước là 60%.

“Hậu quả của nợ xấu BĐS từ năm 2007-2010 đã để lại nhiều khó khăn cho ngành ngân hàng. Việc rót vốn cho BĐS hiện nay khôn xiết cẩn trọng để tránh bong bóng xảy ra”, ông Nguyễn Hoàng Minh chia sẻ.

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, để xảy ra bong bóng thị trường phải có 5 nguyên tố để hình thành. trước tiên là khi nền kinh tế phát triển nóng, như năm 2007, mọi người dễ dàng kiếm tiền rồi đem đổ vào BĐS. nguyên tố thứ hai là thả lỏng tín dụng.

thứ 3 là lệch pha giữa các phân khúc nhà cửa (thừa cao cấp, thiếu trung bình). nguyên tố thứ 4 là gia tăng nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, đầu cơ, thứ 5 là thiếu sự kiểm soát của cơ quan chức năng.